障がい者グループホームに物件を貸し出す5つのメリット
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「所持しているアパート・一軒家の物件に、なかなか借り手がつかない」、「経営中の賃貸物件に空室が目立つので、入居率や稼働率を安定させたい」とお困りのことはございませんか？
そんなときに、検討してみていただきたいのが「障がい者グループホーム」用の住居として物件を貸し出すという方法です。
実は、一般賃貸に比べて「障がい者向けグループホーム」の需要は年々高まっており、入居希望者も多いことから、すぐに空室が埋まってしまう事例も珍しくありません。
一般賃貸は「借り手市場」とも言われますが、障がい者用の施設・住居に関しては「売り手市場」となっており、需要に対して供給が追いついていない状態です。
近年では、マンションやアパート内の複数の居室を貸し出す、ワンルームタイプのグループホームがとくに人気です。
マンション・アパートの空室対策として、物件を貸し出すオーナーや管理会社も徐々に増えてきています。
「しょーふく大阪」は、大阪で唯一とも言える「障がい福祉施設専門の不動産仲介業」ですので、福祉不動産の専門的な見地から、オーナー・管理会社さまのご成約に向けて全面的にサポートいたします。
今回は、「障がい者グループホームに物件を貸し出すメリットと注意点」についてご紹介します。
障がい者グループホームに物件を貸し出す5つのメリット
障がい者グループホームに物件を貸し出すメリットは、5つあります。
- 高い入居率
- 入居年数が長期
- 社会貢献につながる
- 家賃滞納リスクが低い
- 立地不利な物件を活用可
では、それぞれ順を追って見ていきましょう。
①高い入居率
一般の賃貸アパートに比べ、障がい者グループホームは入居率が高い傾向にあります。
その理由は、障がい者側のニーズに対し、グループホームとなる物件の供給が明らかに少ないためです。
厚生労働省の資料「第28回 障害福祉サービス等報酬改定検討チーム（オンライン）資料」によると、全国の障がい者数の推計は「1160万人(人口の約9.2%)」となっており、年々増加の一途をたどっています。
さらに、障がい福祉サービスの利用者数の伸び率は、令和3年～令和4年で「5.4％増」。
平成30年～令和4年の統計で、障がい福祉サービスの利用者は「118.3」万人から「147」万人まで増えていることから、障がい者施設の需要の高さが伺えます。
しかし、実態として障がい者の方にグループホームを利用する意向があっても、「近隣のグループホームが満室で入居できない」という声が障がい者支援の現場から上がっています。
つまり、障がい者の側に「グループホームや地域で自立した生活を送りたい」というニーズがあっても、物件を貸し出すオーナーや管理会社が少ないために、断念してしまうケースがあるのです。
エリアによっては「グループホームに空きが出るのを待っている」待機者も多く、オーナーや管理会社の視点で見ると、「入居率が高くなりやすい」メリットがあります。
②入居年数が長期
障がい者グループホームに入居する利用者の方は、「入居年数が長くなりやすい」特徴があります。
というのも、一般の賃貸では障がいに見合った設備や支援サービスが整っておらず、居住のハードルが高いことが背景にあります。
現状では障がい者への理解が進んでいるとは言えず、一般の入居審査で落とされてしまい、行き場がないために「グループホーム」を利用する方もおられます。
障がい者の方にとってみれば、グループホームは「地域で自立した生活を送るための、唯一の暮らしの場」となるので、3~5年以上と長期にわたって利用する方が多い傾向にあります。
そのため、オーナー視点では「退去リスクが低く、稼働率が安定しやすい」メリットがあると言えるでしょう。
実際にアパートをグループホーム用途で貸し出す場合には「大家→仲介業（「しょーふく大阪」）→グループホーム運営事業者（法人格）→グループホーム利用者」となります。
グループホームを運営するには「法人格」を持っていることが要件のひとつで、「株式会社、社会福祉法人、一般社団法人、NPO法人」などがあります。
「しょーふく大阪」はオーナー様と、法人格を持つグループホーム事業者を結ぶ仲介を行い、自社物件サイトへの掲載や営業を通じて、ご成約へのサポートを行います。
グループホームの実際の運営を行うのは、こうした法人格を持つグループホーム運営事業者です。
個人事業とは違い、テナントからすぐに撤退するリスクも低く、事業団体とも長期に渡ってのお付き合いとなるでしょう。
グループホーム事業者は、運営が続くかぎり、退去者が出ても入居の募集を掛け続けるので、より安定した稼働率が見込めます。
安定した賃貸経営には、グループホーム事業者の見極めや選定が肝要となりますので、ぜひ福祉物件を専門に取り扱う「しょーふく大阪」にお任せいただければと思います。
③社会貢献につながる
これまでお伝えしましたように、障がい者の方にとってグループホームは「地域で自立した暮らしを送るための、大切な棲み家」となります。
グループホーム事業は単なる投資対象ではなく、障がい者の方の暮らしを支える生活基盤となるものです。
近年になって注目を集めている「ESG投資」という言葉をご存じでしょうか。
「ESG投資」とは、「E（Environment＝環境）」「S（Social＝社会）」「G（Governance=ガバナンス・健全な企業運営）」という意味を持ち、全世界的に推進されている投資のトレンドです。
マンション・アパートの空室や一軒家を貸し出すことで、障がい者の住居問題を解決し、運営会社とオーナーの双方にとっても利益となり、障がいの当事者も地域で安心した暮らしを送れるようになります。
まさに「三方よし（売り手・買い手・世間よし）」の事業であり、「ESG投資」のトレンドにも合致し、社会貢献にもつながります。
④家賃滞納リスクが低い
「障がい者の方の受け入れは、家賃滞納リスクがあるのでは？」と思われがちですが、実際はその逆で、グループホーム用途では「家賃滞納リスクが低い」と言えます。
障がい者グループホームを利用する方は、日常生活においてある程度の支援を必要とするため、「障害基礎年金」を受給しているケースがほとんどです。
たとえば「就労継続支援A型、B型（作業所）」の工賃（もしくは「障がい者雇用」の給料）と、「障害基礎年金」を合わせて一ヶ月の生活費とする方が多いでしょう。
障がい者グループホームの利用者には、公的な賃料補助制度があり、1万円の家賃補助が受けられます。
さらに優良なグループホーム事業者の場合は、法人側で家賃負担を追加で行うこともあります。
すると、グループホームでの一ヶ月の生活費は「障害基礎年金」の範囲内に収まりますので「家賃滞納リスクは低い」と言えます。
障がい者グループホームの利用者は、こうした制度を使って生活費を抑えることで、障がい者雇用の賃金や、就労A型・B型での工賃を貯蓄することができ、一ヶ月の生活の収支はプラスになります。
⑤立地不利な物件を活用可
障がい者グループホームに物件を貸し出す際に有利になる点は、「郊外や二等立地で空室になっている物件を活用できる」ことです。
もちろんグループホームと言えど、立地がよいに越したことはなく、グループホームの利用者を集めやすくなるメリットはあるでしょう。
しかし、駅に近く利便性がよい物件は、一般賃貸でも需要が高い物件ですので、グループホーム用途としてわざわざ貸し出すメリットは薄い、と言えます。
障がいの特性によっては、繁華街や人通りの多い地域はデメリットになる可能性があるので、実は郊外や駅から少し離れた二等立地がグループホームには向いています。
オーナーや管理会社の視点から見ると、立地上で不利になっている空室物件を活用できるチャンスがあると言えるでしょう。
どちらかというと、駅前などの交通の利便性を図るよりも、スーパーやコンビニ、ホームセンター、病院、図書館など、日常生活に関わるお店や施設が徒歩圏内にあることが重視されます。
障がい者グループホーム用途で物件を貸し出す際の注意点
では、ここからは「障がい者グループホームに物件を貸し出す際の注意点」をお伝えします。
主な注意点は3つあり、
- 近隣住民の理解を得ること
- 建物の転用（用途変更）が難しいこと
- 建築基準法・消防法の基準を満たすこと
になります。
①近隣住民の理解を得ること
障がい者グループホームとして物件を貸し出す際は、まず近隣の住民から一定の理解が得られるように配慮する必要があります。
周囲に無断でグループホーム運営に向けて手続きを進めていくと、近隣住民から反発を招く可能性もあります。
そのため、地域の自治会や町内会への連絡、近隣への告知は必ず行うようにしましょう。
この点をおろそかにしたまま話を進めると、グループホームの開所後に住民から反対運動に遭い、グループホーム運営が立ち行かなくなる可能性もあります。
現状では、障がい者に対する偏見は根強く残っており、近隣に障がい者施設ができることに対して不安を抱く住民の方もいます。
まずは地域との関係性を作った上で、障がい者グループホーム用途として物件を貸し出すことをおすすめします。
②建物の転用（用途変更）が難しいこと
グループホーム用途（とくに戸建て一軒家の場合）として建物を改修すると、グループホーム以外の用途で物件を貸し出すのが難しくなるデメリットがあります。
障がい者グループホームは「寄宿舎」に分類され、ひとつの住居のなかに複数の居室がある特殊な間取りや、消防の防火基準などを満たす必要があります。
可能性としては低いのですが、万が一、テナントとなっているグループホーム運営者が事業から撤退した場合に、建物の転用が難しくなってしまうリスクがあります。
ただし、マンションやアパートなどの居室を貸し出す場合は「共同住宅」として、大規模な改修が不要で、既存の居室を利用できるケースもあります。
この場合であれば、グループホーム事業者が撤退したあとも、居室を原状回復すれば、一般賃貸への再転用も可能です。
基本的に、居室内の修繕費についてはグループホーム運営事業者側で負担するのが慣例となっています。
グループホーム事業者との契約時に、マンション・アパート居室の修繕費を事業者側で負担するように明記しておきましょう。
③建築基準法・消防法の基準を満たすこと
障がい者グループホームには、独自の建築基準法や消防法が適用されるため、それぞれの基準をクリアする必要があります。
障がい福祉施設として使用する床面積の合計が200㎡を超える場合は、「用途変更」の手続きが必要になり、費用が膨大（約100万～200万）になるので、グループホームの運営事業者は敬遠しやすい傾向にあります。
マンションやアパートであれば、複数の居室の使用面積を200㎡以内に収めればよいので問題にはなりにくいですが、大型のファミリータイプの戸建て住宅を貸し出す場合はとくに注意が必要です。
当社では、グループホームとして貸し出す物件の床面積を200㎡以内に収めることをおすすめしております。
また、障がい者グループホームを開設する手続き上、難所となっているのが「消防法」です。
障がい者グループホームは「特定防火対象物」に当たるため、一般的な住宅よりも高い防火基準が求められます。
障がい者グループホームの入居者の支援区分（障がい支援区分が4以上の入居者が定員の8割になるかどうか）によって、スプリンクラーなどの設置義務も変わります。
「しょーふく大阪（運営元：AFC不動産）」は、障がい福祉物件を専門とする不動産ですので、障がい者グループホームへ物件を貸し出す際に、建築基準法・消防法についてアドバイスが可能です。
物件のエリアによっては、当社が事前に消防署への調査（消防法の確認）を行うことも可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
「しょーふく大阪」では、大阪市内・府内で物件をお貸しいただけるオーナー様を募集しております！
今回は、「障がい者グループホームに物件を貸し出す際のメリットと注意点」についてご紹介しました。
「しょーふく大阪（AFC不動産）」では、大阪市内・府内の「障がい福祉」用途に物件をお貸しいただけるオーナー様を募集しております。
マンション・アパート経営の空室対策でお困りの方や、郊外の戸建て住宅を障がい者グループホームとして貸し出したい方は、ぜひ当社までご連絡ください。
自社物件サイトへの掲載や、障がい福祉事業者とのマッチング、建築基準法・消防法の基準確認など、障がい福祉にまつわる物件の取引が、すべて弊社（「しょーふく大阪」）のみで完結いたします。
「しょーふく大阪」は、障がい福祉物件を専門に扱っている大阪で唯一の不動産仲介業ですので、一般の不動産では仲介が難しい福祉物件の案件も、当社ならスムーズに進みます。
大阪市内・府内で物件をお貸しいただけるオーナー様のご来訪を、心よりお待ちしております。
「しょーふく大阪（AFC不動産）」へのお問合せ
06-4963-3067（代表・津崎）
